Du möch­test dir dei­nen Traum von den eige­nen vier Wän­den erfül­len? Du hast ein soli­des Ein­kom­men und etwas Kapi­tal, nur nicht genug, um die Eigen­tums­woh­nung oder das Eigen­heim in einem Stück bezah­len zu kön­nen? Dann hilft dir ein Immo­bi­li­en­kre­dit bzw. eine soli­de Bau­fi­nan­zie­rung wei­ter. Hier geben wir dir zahl­rei­che Tipps, was du bei dei­ner Bau­fi­nan­zie­rung beach­ten soll­test, damit du den für dich bes­ten Immo­bi­li­en­kre­dit fin­den kannst. 

Die eige­nen vier Wän­de sind wahr­schein­lich der größ­te Traum, den die meis­ten Men­schen haben. Zugleich ist es in der Regel die größ­te Inves­ti­ti­on, wel­che man in sei­nem Leben tätigt. In den eige­nen vier Wän­den ist man unab­hän­gig, man kann sie frei gestal­ten, es gibt kei­nen Ver­mie­ter, der die Mie­te erhö­hen könn­te und auch kei­nen ande­ren Eigen­tü­mer, der das Haus ver­kau­fen könn­te und einen dazu brin­gen möch­te, die Woh­nung zu ver­las­sen. Die jähr­li­che Miet­ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung gibt es auch nicht mehr, aber das Schöns­te ist doch das Gefühl, mit sei­ner Fami­lie im eige­nen Heim zu leben, wel­ches man sich durch vie­le Jah­re har­ter Arbeit ver­dient hat. Abge­se­hen natür­lich davon, dass es auch eine pri­ma Alters­vor­sor­ge ist. 

Wir gehen jetzt mal davon aus, dass die­ser Traum für dich greif­bar erscheint. Hät­test du genug Geld für eine Eigen­tums­woh­nung oder ein eige­nes Haus, wür­dest du dich wahr­schein­lich nicht für Immo­bi­li­en­kre­di­te inter­es­sie­ren. Du hast ein gewis­ses Kapi­tal und ein regel­mä­ßi­ges Ein­kom­men, von dem du dir in eini­gen Jah­ren eine Immo­bi­lie kau­fen könn­test. Da das jetzt noch nicht geht, dei­ne finan­zi­el­le Situa­ti­on aber gut ist, möch­test du einen Immo­bi­li­en­kre­dit auf­neh­men, um dir dei­nen Wunsch jetzt schon zu erfül­len. Mit unse­ren Tipps fin­dest du sicher­lich einen guten und spar­sa­men Weg zu dei­nem neu­en Heim. 

1. Eigen­ka­pi­tal

Zual­ler­erst soll­test du genü­gend Eigen­ka­pi­tal haben. Du soll­test eine gute Anzah­lung leis­ten kön­nen. Wenn du zehn bis zwan­zig Pro­zent der Kauf­sum­me ein­brin­gen kannst, bekommst du deut­lich güns­ti­ge­re Immo­bi­li­en­kre­di­te, als wenn du dir das gan­ze Geld von der Bank lei­hen wür­dest. Zudem ist es wich­tig, dass du an die Erwerbs­ne­ben­kos­ten denkst. Erwerbs­ne­ben­kos­ten sind bei­spiels­wei­se Kos­ten für den Notar, die Grund­er­werbs­steu­er und ggf. den Makler. 

Wenn du auf der siche­ren Sei­te sein möch­test, ver­an­schlagst du dafür knapp zehn Pro­zent der Kos­ten. Ange­nom­men, dein Traum­haus kos­tet 500.000 Euro. In die­sem Fall soll­test du knapp 50.000 Euro allein für die Erwerbs­ne­ben­kos­ten ein­kal­ku­lie­ren. Es wird drin­gend davon abge­ra­ten, auch die Neben­kos­ten von dem Kre­dit zu bezah­len. Das treibt die Zin­sen übli­cher­wei­se noch wei­ter in die Höhe. Zusam­men mit den zehn bis zwan­zig Pro­zent des Kauf­prei­ses soll­test du für die­se Bei­spielim­mo­bi­lie zwi­schen 100.000 und 150.000 Euro an Eigen­ka­pi­tal mit­brin­gen, um einen güns­ti­gen Bau­fi­nan­zie­rungs­kre­dit zu bekommen. 

Je mehr Geld du anfangs mit­bringst, des­to klei­ner wird die Kre­dit­sum­me und gleich­zei­tig stei­gen die Chan­cen, einen mög­lichst nied­ri­gen Zins­satz zu bekom­men. Es ist aber auch wich­tig, dass du nicht dein gan­zes Kapi­tal in die Immo­bi­lie steckst. Du kannst schließ­lich nicht wis­sen, was alles noch pas­sie­ren wird. Uner­war­te­te Kos­ten soll­test du ein­kal­ku­lie­ren. Es ist ja nicht aus­zu­schlie­ßen, dass viel­leicht ein Blitz ein­schlägt und eine Span­nungs­spit­ze dei­ne Elek­tro­groß­ge­rä­te zer­stört. Soll­te die Ver­si­che­rung nicht zah­len, kann das für dich ziem­lich teu­er wer­den. Meh­re­re tau­send Euro Rück­la­ge soll­test du zur Sicher­heit in der Hin­ter­hand haben. 

2. Monat­li­che Belas­tung auch per­spek­ti­visch durchrechnen

Dei­nen Immo­bi­li­en­kre­dit musst du logi­scher­wei­se zurück­zah­len. Dabei soll­test du beden­ken, dass du dich lang­fris­tig ver­pflich­test und es zehn oder eher zwan­zig Jah­re dau­ern kann, bis du kei­ne Til­gungs­ra­ten mehr bezah­len musst. In die­ser Zeit kann viel pas­sie­ren. Gene­rell gilt, dass du nicht mehr als 40 Pro­zent dei­nes frei ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens für einen Immo­bi­li­en­kre­dit aus­ge­ben soll­test. Eine höhe­re Belas­tung lässt dir kaum Spiel­raum, wenn es zu finan­zi­el­len Ver­än­de­run­gen kom­men sollte. 

Die meis­ten Paa­re kau­fen sich ein Haus, wenn bei­de Part­ner berufs­tä­tig sind und die Zukunft rosig aus­sieht. Doch nie­mand kann sagen, was in fünf Jah­ren sein wird. Könn­test du die Raten noch zah­len, wenn einer von euch den Job ver­lie­ren wür­de oder in eine ande­re Abtei­lung mit nied­ri­ge­rem Gehalt ver­setzt wird? Viel­leicht plant ihr ja auch Nach­wuchs, dann müss­te die Finan­zie­rung auch wäh­rend der Eltern­zeit gesi­chert sein, in der das Ein­kom­men auch etwas redu­ziert ist. 

Natür­lich kannst du nicht jeden Fall ein­kal­ku­lie­ren. Eine schwe­re Krank­heit oder eine Berufs­un­fä­hig­keit infol­ge eines Unfalls ist unmög­lich ein­zu­be­rech­nen. Ein Job­ver­lust ist aller­dings durch­aus etwas, wor­an du den­ken soll­test. Die finan­zi­el­le Belas­tung durch die Til­gungs­ra­ten soll­te so gewählt sein, dass die Raten zumin­dest erst­mal tem­po­rär wei­ter gezahlt wer­den kön­nen. Wenn ein Paar gemein­sam so viel ver­dient, dass es sich ein Haus leis­ten kann, ist es wohl eher unwahr­schein­lich, dass einer von bei­den dau­er­haft arbeits­los wer­den wird. 

3. Zin­sen, Til­gung und Lauf­zeit kalkulieren

Bei einer lan­gen Lauf­zeit sind die Raten nied­ri­ger, als bei einer kur­zen Lauf­zeit. Dafür ist der Kre­dit ins­ge­samt teu­rer, da die Zin­sen über einen län­ge­ren Zeit­raum anfal­len. Die Gesamt­kos­ten stei­gen übli­cher­wei­se mit der Län­ge der Laufzeit. 

Ver­brau­cher­schüt­zer raten dazu, sich nicht von zu nied­ri­gen Raten blen­den zu las­sen. Es ist ver­nünf­ti­ger, den Kre­dit so schnell wie mög­lich zurück­zu­zah­len, ohne dabei natür­lich über die Belas­tungs­gren­ze zu gehen. Ein wich­ti­ger Fak­tor ist der Soll­zins. Ein wei­te­rer ist die Til­gungs­ra­te. Der Soll­zins soll­te mög­lichst nied­rig sein, um die Gesamt­zin­sen klein zu hal­ten. Die Til­gungs­ra­te ist maß­geb­lich dafür ver­ant­wort­lich, wie schnell du dei­nen Kre­dit abbe­zahlt hast. Wenn du pro Monat nur ein Pro­zent dei­ner Schuld tilgst, dau­ert es vie­le Jahr­zehn­te, bis so ein Kre­dit abbe­zahlt ist. Bei zwei oder drei Pro­zent geht es deut­lich schneller. 

Gera­de in der aktu­el­len Nied­rig­zins­pha­se ist es rat­sam, genau zu kal­ku­lie­ren, wie schnell ein Kre­dit abbe­zahlt wer­den kann. Ent­schei­dend ist hier die Zins­bin­dung. Der­zeit kön­nen die Zin­sen eigent­lich kaum noch sin­ken, wahr­schein­li­cher ist es, dass sie in den nächs­ten Jah­ren stei­gen wer­den. Eine mög­lichst lan­ge Zins­bin­dung gibt dir Pla­nungs­si­cher­heit. Nach Ablauf der Zins­bin­dung gilt näm­lich der dann aktu­el­le Zins­satz. Wenn du jetzt einen Zins­satz von einem Pro­zent bekom­men kannst, soll­test du ihn mög­lichst lan­ge fest­schrei­ben las­sen, ger­ne län­ger als 15 Jah­re. Ent­schei­dest du dich nur für fünf Jah­re, kann es sein, dass du danach vier oder fünf Pro­zent zahlst, was bei er noch hohen Rest­schuld ziem­lich teu­er wer­den kann. 

Bei der gesam­ten Berech­nung soll­test du auch per­spek­ti­visch den­ken. Wann ergibt eine län­ge­re Lauf­zeit Sinn? Hast du eine Part­ne­rin oder einen Part­ner? Seid ihr eines die­ser erfolg­rei­chen Paa­re, die stu­diert und danach sofort einen guten Job bekom­men haben, sodass ihr schon mit Anfang 30 in euer eige­nes Heim zie­hen wollt und könnt? In so einem Fall liegt fast das gan­ze Arbeits­le­ben noch vor euch und es ist sicher nicht unwahr­schein­lich, dass min­des­tens einer von euch im Lau­fe der nächs­ten Jah­re einen noch bes­se­ren Job ange­bo­ten bekommt, sodass ihr euch ent­schei­det, des­we­gen umzuziehen. 

Das Haus müss­te dann wahr­schein­lich ver­kauft wer­den. Da ist es nur von Vor­teil, wenn mög­lichst wenig Rest­schuld besteht, da ein­fach mehr Geld aus dem Ver­kauf für euch übrig bleibt. In einem erfolg­rei­chen loka­len Fami­li­en­be­trieb ist der Arbeits­platz in der Regel sicher, was auch für den Ort gilt. Hier ist auch eine etwas län­ge­re Finan­zie­rung wohl kei­ne schlech­te Opti­on. Ähn­lich ist es, wenn du bei­spiels­wei­se 45 bist und schon 20 Jah­re in dem Betrieb gear­bei­tet hast. In so einem Fall ist es eben­falls wenig wahr­schein­lich, dass der Job irgend­wann weg ist oder ein Umzug ansteht. 

4. Ver­güns­ti­gun­gen und För­de­run­gen nutzen

Ver­güns­ti­gun­gen und För­de­run­gen sind grund­le­gend nur ein „nice to have“, wel­ches du aber mit­neh­men soll­test. So gibt es zum Bei­spiel das Bau­kin­der­geld. Wenn du eine Fami­lie mit Kind hast und euer Ein­kom­men gut, aber nicht enorm hoch ist, kannst du Bau­kin­der­geld bean­tra­gen. Pro Kind bekommst du dann zehn Jah­re lang pro Jahr 1.200 Euro staat­li­che Förderung. 

Zehn Jah­re lang jeden Monat 100 Euro extra zu bekom­men, mag ver­lo­ckend klin­gen. Es wäre jedoch ein fata­ler Feh­ler, die Finan­zie­rung dar­auf zu stüt­zen. Du soll­test dir die Immo­bi­lie auch ohne Bau­kin­der­geld leis­ten kön­nen. Soll­te es an 100 Euro pro Monat schei­tern, steht die Til­gung des Immo­bi­li­en­kre­dits auf töner­nen Füßen. 

Du kannst dich auch infor­mie­ren, wel­che wei­te­ren Ver­güns­ti­gun­gen oder För­der­pro­gram­me es gibt. So gibt es zum Bei­spiel För­de­run­gen für ener­gie­spa­ren­de Bau­maß­nah­men. Wenn du ein Haus kaufst und die Wär­me­iso­lie­rung ver­bes­serst, kannst du För­der­gel­der bekom­men. Auch wenn du ein beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Haus baust kannst du Zuschüs­se vom Staat oder der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) beantragen. 

Bei die­sen För­der­pro­gram­men han­delt es sich aller­dings eben­falls um nichts, was die Ent­schei­dung zum Haus­kauf bzw. ‑bau maß­geb­lich beein­flus­sen soll­te. Es han­delt sich dabei aber um schö­ne Boni, die du mit­neh­men kannst. Ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Haus zu bau­en ist meist teu­rer, als wenn auf auf­wän­di­ge Maß­nah­men ver­zich­tet wird. Dank sol­cher För­de­run­gen fällt die­ser „Auf­preis“ jedoch deut­lich gerin­ger aus. 

Das lohnt sich gleich in mehr­fa­cher Hin­sicht. Ein­mal schützt du natür­lich die Umwelt und tust etwas für den Kli­ma­schutz. Auf der ande­ren Sei­te sparst du aber jedes Jahr viel Ener­gie, die Ein­spa­run­gen bei den Heiz- und Strom­kos­ten sum­mie­ren sich mit der Zeit und du hast die Mehr­kos­ten wie­der drin. Zudem stei­gern sol­che Maß­nah­men den Wert des Hau­ses enorm, soll­test du es irgend­wann mal ver­kau­fen, bekommst du sicher­lich eine deut­lich höhe­re Sum­me dafür als für ein „ein­fa­ches“ Haus. 

5. Kre­dit­an­ge­bo­te ver­glei­chen und Kre­dit­ge­spräch führen

An die­ser Stel­le steht für gewöhn­lich, dass du ein paar der bes­ten Immo­bi­li­en­kre­di­te ganz ein­fach mit einem Online-Ver­gleichs­rech­ner fin­den kannst. Das ist auch nicht ganz falsch und wei­ter unten wirst du auch einen Ver­gleichs­rech­ner fin­den, den du natür­lich ger­ne benut­zen darfst. Bei Din­gen wir eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung, einer Kfz-Ver­si­che­rung, einem neu­en Strom­an­bie­ter oder einem Pri­vat­kre­dit ist das auch über­haupt kein Pro­blem. Du füllst ein For­mu­lar aus, gibst ein paar Daten ein, stellst online den Antrag und wenn kei­ne bedeu­ten­den Grün­de wie ein nega­ti­ver Schufa-Score dage­gen spre­chen, ist der Ver­trags­ab­schluss meist noch am sel­ben Tag unter Dach und Fach. 

Bei einem Immo­bi­li­en­kre­dit ist das etwas kom­pli­zier­ter und funk­tio­niert so auch nicht. Du kannst Ange­bo­te ver­glei­chen und bean­tra­gen. Damit ist der Pro­zess aber erst ange­sto­ßen. Um einen Immo­bi­li­en­kre­dit zu bekom­men, braucht der Ver­si­che­rer von dir weit­aus mehr als nur Adres­se und Grö­ße des Hau­ses sowie dei­ne Bank­ver­bin­dung. Man kann sagen, mit einem Ver­gleichs­rech­ner kannst du her­aus­fin­den, was für Kon­di­tio­nen in etwa mög­lich sind. 

In der Regel brauchst du nur dei­ne Post­leit­zahl, die Art dei­nes Invest­ments (Kauf, Neu­bau, Anschluss­fi­nan­zie­rung) anzu­ge­ben, um die ers­ten Ange­bo­te zu sehen. Anschlie­ßend kannst du wei­te­re Details ein­ge­ben, um die Suche zu ver­fei­nern. Anders als z.B. bei einer Haus­rat­ver­si­che­rung kannst du den Kre­dit nicht direkt bean­tra­gen. Du kannst jedoch mit den Anbie­tern in Kon­takt tre­ten. Dabei prä­zi­sierst du dei­nen Kre­dit­wunsch und bekommst ers­te mög­li­che Ange­bo­te und einen Ter­min zu einem Bera­tungs­ge­spräch. Kein seriö­ser Bau­fi­nan­zie­rer soll­te dir nur nach Über­mitt­lung von ein paar Doku­men­ten einen Immo­bi­li­en­kre­dit geben und du soll­test ohne Bera­tungs­ge­spräch auch kei­nen sol­chen Kre­dit abschlie­ßen. Dafür sind sowohl Lauf­zeit als auch Kre­dit­sum­me zu hoch. 

Du soll­test dich gut auf das Kre­dit­ge­spräch vor­be­rei­ten, denn nur so kannst du für dich die bes­ten Kon­di­tio­nen aus­han­deln. Kre­dit­be­ra­ter haben es tag­täg­lich mit Men­schen wie dir zu tun, was nicht abschät­zig gemeint ist. Gemeint sind Men­schen, die sich den Traum von den eige­nen vier Wän­den erfül­len möch­ten und höchst­wahr­schein­lich kei­ne Finan­zie­rungs­exper­ten sind, da sie sonst nicht dort wären. 

Vor­ne­weg gesagt: Kre­dit­be­ra­ter sind der Neu­tra­li­tät ver­pflich­tet und sol­len dem Kun­den das Ange­bot machen, was für ihn am bes­ten ist. Der Groß­teil hält sich auch dar­an. Es gibt aber lei­der auch nicht weni­ge, die, spä­tes­tens wenn sie mer­ken, dass du unvor­be­rei­tet bist und kei­ne Ahnung zu haben scheinst, ver­su­chen, dir etwas zu ver­kau­fen, was du so gar nicht brauchst. Du soll­test daher auch nicht gleich das ers­te Ange­bot anneh­men, son­dern die Kon­di­tio­nen unter­schied­li­cher Anbie­ter nach einem Bera­tungs­ge­spräch vergleichen. 

Zur Vor­be­rei­tung gehört zunächst, dass du alle benö­tig­ten Unter­la­gen dabei hast. Das allein zeigt schon, dass du dich vor­in­for­miert hast. Dazu gehö­ren nicht nur dein Per­so­nal­aus­weis und Ein­kom­mens- sowie Ver­mö­gens­nach­wei­se, son­dern auch alle Infor­ma­tio­nen über die Immo­bi­lie. Die wich­tigs­ten Begrif­fe soll­test du auch ken­nen. Wenn du schon bei der ers­ten Erwäh­nung von „Zins­satz“ oder „Til­gungs­ra­te“ nach­fragst, was das bedeu­ten soll, macht das kei­nen guten Ein­druck und das Gespräch wird für euch bei­de zur Qual. 

Einen klei­nen psy­cho­lo­gi­schen Trick soll­test du in jedem Fall anwen­den. Wenn du einen Ter­min ver­ein­barst, mach dies am bes­ten am frü­hen Vor- oder Nach­mit­tag. Idea­le Zeit­räu­me sind ca. ein bis zwei Stun­den nach der regu­lä­ren Öff­nungs­zeit und zwei bis drei Stun­den vor deren Ende. Der Grund ist ein­fach. Wenn die Bank um acht Uhr mor­gens auf­macht und du um halb zehn da bist, ist der Bera­ter wahr­schein­lich ver­hält­nis­mä­ßig gut drauf. Die Müdig­keit ist raus­ge­ar­bei­tet und der Magen knurrt noch nicht, weil es lang­sam Zeit fürs Mit­tag­essen ist. Wenn die Bank um 18 Uhr schließt und du einen Ter­min um 15 Uhr hast, ist das so ähn­lich. Dann hat der Bera­ter wahr­schein­lich schon sein Mit­tag­essen ver­daut, hat fri­sche Ener­gie getankt und schielt noch nicht auf die Uhr, um end­lich Fei­er­abend machen zu können. 

Ein wei­te­rer Fak­tor ist siche­res Auf­tre­ten. Der Bera­ter soll mer­ken, dass du bei der Sache bist und weißt, was du dir vor­stellst. Dar­um ist es wich­tig, dass du kla­re Vor­stel­lun­gen hast, was für dich in Ord­nung ist und was du in kei­nem Fall möch­test. Fra­gen zu stel­len ist eben­falls etwas, was du ger­ne tun darfst, da du damit ernst­haf­tes Inter­es­se zeigst. Die Grund­be­grif­fe soll­test du natür­lich ken­nen, aber wenn du ein paar Fach­be­grif­fe nicht ver­stehst oder sie nicht ganz ein­deu­tig sind, ist es kei­ne Schan­de, nach­zu­fra­gen. Du wirst dadurch erns­ter genom­men und außer­dem willst du ja auch genau wis­sen, was genau du unter­schrei­ben würdest. 

Ver­gleichs­an­ge­bo­te zu erwäh­nen ist auch nie ver­kehrt, genau­so wie mit­zu­schrei­ben. Bera­ter für Immo­bi­li­en­kre­di­te sind, im Gegen­satz zu vie­len ande­ren Bank­be­ra­tern, nicht ver­pflich­tet, ein Gesprächs­pro­to­koll zu füh­ren und aus­zu­hän­di­gen. Wenn du alle wich­ti­gen Daten wie Zins­satz, Zins­bin­dung, Lauf­zeit etc. notierst und dir dies vom Bera­ter gegen­zeich­nen lässt, hast du etwas Soli­des in der Hand. 

Nach Gesprä­chen mit wei­te­ren poten­ti­el­len Kre­dit­ge­bern kannst du eine fun­dier­te Ent­schei­dung tref­fen. Es scha­det aber nicht, noch ein­mal nach­zu­ver­han­deln. Es geht um viel Geld, auch für die Bank, die dich als Kun­den gewin­nen möch­te. Wenn du ein Ange­bot vor­lie­gen hast, wel­ches in ein oder zwei Punk­ten bes­ser ist, als das, was du am liebs­ten anneh­men möch­test, soll­test du das dem Bera­ter mit­tei­len und dar­über ver­han­deln, dass du die­se Kon­di­tio­nen auch dort bekommst. Selbst das soge­nann­te letz­te Ange­bot bie­tet häu­fig noch zumin­dest ein klein wenig Verhandlungsspielraum.
 
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